仲量联行广州房地产市场2019年第一季度回顾

 股票基金     |      2019-11-28 04:04

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核心区商场的租金表现分化;内外资投资者加快拓展力度。上半年核心区租金维持小幅上升,天河路商圈的租金表现相对突出,但传统商圈部分商场的租金表现拖累了核心区平均涨幅。同时,相对疲弱的消费市场继续考验商场的运营能力。无论核心区与非核心区,租金上涨基本来自于运营出色的商场。

供应上升,商场需要更注重运营水平的提高

仲量联行华南区商业地产部总监马炜图预计,未来12个月会有约75万平方米的办公空间投入使用,大部分位于琶洲和珠江新城区域。虽然未来市场需求将有所回暖,但有扩张计划的企业在当前经济背景下,大概率偏好选择租赁成本较低的办公楼进行扩张,因此未来租金行情会分区域分化,珠江新城租金增长压力仍存,市场整体租金上行的概率较低。

在宽松信贷政策的支持下,随着国家“减税降费”政策的落实,以及粤港澳大湾区建设对区域经济带动效应的逐步显现,未来宏观经济环境有望持续改善。受此影响,盈利预期向好的租户有动力进一步扩张,这对广州甲级办公楼的租金起到支撑作用,预计未来市场将保持平稳发展。

由于天河路和珠江新城等核心区域商圈的新增供应缺乏,但又是零售商进入广州或在核心区扩张时的首选,因此郭伟明预计这些商圈的租金增长将带动核心区租金继续小幅上涨。同时,由于供应的增加,部分商圈新入市项目将与已有项目形成激烈竞争,租金表现将更考验商场的运营能力。

广州,2019年4月 - 仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示:“回顾2019年第一季度,在经济前景不明朗的情况下,广州办公楼市场大部分行业租户的扩张与搬迁意愿不强,这使得甲级办公楼租金维持下行压力。”

“2019年上半年,广州优质零售物业市场方面,整体租赁需求平淡,但美妆品牌与国内智能终端品牌扩张明显,”近日,仲量联行召开广州房地产市场2019年上半年回顾及展望媒体会。该公司华南区董事总经理吴仲豪表示,核心区商场的租金表现分化;由于短期内新增供应较多,部分商圈竞争趋于激烈,相对疲弱的消费市场继续考验商场的运营能力。

尽管零售物业整体增长平缓,但核心区的新增供应仍不足,仲量联行华南区零售地产部总监郭伟明预计核心区租金将会维持平稳上涨,而竞争激烈区域的租金上涨或将受限。餐饮、儿童教育及科技类租户的需求将继续活跃,另外,越来越多电商寻求线下布局,这些品牌偏好不断加速创新和提升营运能力的商场。

而传统商圈仍将把重心放在硬件改造升级与业态调整,但预期调整进度较慢。同时,郭伟明预计部分零售商仍有在郊区商圈进行布点的需求。未来12个月内广州的新增供应预期在40-50万平方米,且多位于郊区商圈,预计年底会将全市的空置水平小幅推高。

广州推出更大力度的人才落户政策,预计会增加人口的流动性,提振社会消费品零售总额的增长。加上大湾区建设的推进,或利好高铁站沿线零售物业项目的发展。未来12个月内有超过80万平方米的优质零售物业新增供应进入广州市场,其中位于郊区商圈的项目约占90%,预计年底将会小幅推高全市的空置率水平。

2019年上半年,位于珠江新城的广发证券大厦和位于琶洲商务区的广报中心相继落成。新项目的建成为广州甲级办公楼市场增加了近17.5万平方米的甲级存量。

广州房地产市场2019年第一季度回顾

甲级写字楼:整体空置率降至历史低点

办公需求持续低迷

上半年,美妆品牌表现不俗,国际彩妆品牌持续拓展广州市场,特别是在营运能力较强,受年轻人欢迎的优质零售物业。同时,国内智能终端品牌也表现出了较强的扩张态势,华为等品牌越来越重视国内市场,在线下体验与零售渠道方面开始发力。

甲级办公楼

许蕾

市场有望保持平稳

仲量联行华南区零售地产部总监郭伟明指出,由于消费需求短期内无法大幅回暖,零售商的租赁需求预计也不会出现太大变化,市场新增需求多来自迎合市民消费升级的业态,部分运营出色的商场预料能从中获益。

*广州零售物业市场指广州优质购物中心市场

许蕾

市场展望:

全市整体空置率环比下降0.9个百分点至5.9%,到达自2005以来的最低水平。虽然整体需求较弱,但TMT行业及大型金融机构仍有一定的搬迁与扩张需求。而琶洲由于硬件设施新、租金较低、同时又拥有大量可租面积,能够较好地满足有大面积需求的客户,6月底琶洲空置率相对去年年末下降7.8个百分点,对全市整体空置率下降的贡献较大。珠江新城、天河北与越秀区的空置率保持基本稳定。

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上半年郊区空置率基本保持稳定,但市区空置率出现了小幅上升。一方面是因为一些传统商圈出现了租客外流的现象,另一方面则是由于不少项目开始重新装修并进行租户组合的调整。

但随着2月中旬《粤港澳大湾区发展规划纲要》的发布,宏观经济预期有利于华南区办公楼及零售物业的发展,也提振了投资者对于华南物业市场的信心,投资者对于办公楼及优质零售物业的潜在投资需求均有明显的提升。

仲量联行方面表示,今年上半年零售商的扩张态度普遍谨慎,诸如网红餐饮和运动服饰等过去扩张较为迅速的业态也逐渐出现放缓的趋势。同时,非连锁品牌业绩压力加大,而连锁品牌也更注重销售业绩平效,开始更倾向于租赁较小面积的店铺。

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市场展望:

上半年广州共有两家商场开业,分别是位于萝岗的萝岗奥园广场及位于花都的融创茂,两商场的开业率都较高。项目精准的定位与开发商自身的运营经验被认为是这两商场取得高开业率的重要原因。

本季度无新增优质零售物业供应入市。由于市场竞争加大,越来越多项目进行重新装修以及调整租户组合,导致这些项目的空置率水平出现暂时上升。

零售物业:短期内供应多但集中在外围区

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