11城住房租赁市场报告:重点城市租金涨幅超20%电竞帮官网

 房产     |      2019-11-27 08:34

  与此同时,当前国内重点大城市的租赁人口占比逐渐提高。在整治群租等市场规范化举措的同时,也一定程度上导致短期内市场供需失衡,这也是当前房租上涨的一个重要推动因素。

存量市场当中房屋品质的改善,是拉动未来租金上涨的最有力的动力。目前市场上的长租公寓产品相较周边普租型同类产品定价高10%-20%。未来,随着高品质公寓的不断涌现,其租金也会随之上涨。

  在此情况下,限价政策使得二手房的价格相对稳定,但也延长了二手房成交所需的时间。从长期来看,存量二手房的周转率下降,也会间接促使二手房的挂牌待售量下降,这就有益于增加市场租赁房源的供给。

4年,一线城市增长120%

  来自中国房价行情网的数据显示,7月房租涨幅最高的城市并不是北京与上海,而是成都市。

(图表1)数据来源:城市房产网

  分析结果认为,当前热点城市房租上涨与受房价上涨刺激,新增市场供给尚未形成有效需求,以及毕业季到来短期内拉高的租赁需求等重要因素有关。

信息来源:地产杂志(dichanzazhi)

  紧随其后的是,上海应届生薪资平均为6662元,深圳为6231元。21世纪经济研究院分析师注意到,北京、上海与深圳的应届大学生平均薪资较高,与其城市综合发展实力紧密相关,如上述三地的人均GDP数据也是处于整体“领跑”的阶段。

大涨的可能性不大

  21世纪经济研究院注意到,近期部分重点城市房租出现了较快上涨,尤其以北京房租的快速上涨成为舆论关注的焦点。据中国房价行情网数据显示,北京7月房租较2017年同期涨幅达到20.3%。

在供应规模扩大的前提下,未来在租金走势又如何?

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  从中国房价行情网上也可以看到,当前北京与上海两地的新增租赁房源都超过了10万套,后期将为稳定市场需求提供较大帮助。只是需要注意的是,重庆与成都的房租涨幅较高,但同时新增租赁房源仅有3.9万套和4.2万套,在供需相对不平衡的情况下,后期重庆与成都可能还将面临一定的租金上涨压力。

在风口,租赁市场有了哪些变化?租金的价格水平有着什么样的变化?未来的房租价格是升是降?一、二线城市,还有得玩,但很多品牌公寓,未必等得起。

  需要注意的是,当前在“坚决遏制房价上涨”的楼市调控目标下,不少城市的限价政策使得房地产开发商的盈利空间收窄,一些开发商持观望态度,延迟开盘时间,这也在客观上降低了全社会的住房供给,并将其传导至租赁市场。

公寓次世代综合整理

 毕业季短期释放租赁需求

再看成渝经济圈,成都近几年经济发展势头强劲、潜力巨大,仅是入驻成都的世界财富500强企业已约300家,这座城市与重庆构建起中国西南部重要经济动力,就业机会众多。58同城发布的报告数据显示,成都2016年租房需求增长率达到33%,是2012年的3倍。

  事实上,2017年以来,北京与上海等城市都供应了一批只租不售的土地,只是目前这些租赁用地上投建的项目真正投入市场的还并不多,尚未能够转化为有效供给。

房租租金上涨的背后,其直接推手就是需求的持续增长。

  其中值得关注的是,在纳入统计的11个重点城市中,重庆与成都的人均GDP分别为6.4万元/人和8.7万元/人,与其他9城的数据相差较大。但上述两城的房租同比涨幅却高达25.1%和30.7%;与此同时,两城应届大学生的平均薪水也并不高,分别为5070元和4958元。

在人均收入持续上涨的同时,一线城市的房租呈现平稳上涨趋势。58同城数据显示, 2012年-2017年的上半年,北京平均月租金上涨了35%,上海增长了26%。2012年,北京、上海人均月租金基本一致,至2016年,上海反超北京8%;从2017年上半年租金变化表现看,上海则被北京翻转,人均月租金被北京超出8%。

  平均而言,上述11城市的房租平均涨幅达到了22.12%,21世纪经济研究院分析师认为,这表明当前社会广泛关注的房租上涨问题在各大城市中皆有较为明显的体现。

从近年数据看,二线城市在2012-2016年间的租金涨幅基本每年都在8%-15%之间。

  相对于整体较大的租赁市场而言,由存量房所构成的租赁市场则更是影响市场供给的关键。

北京:通州区、昌平区、丰台区、大兴区等城区租房需求的增长率明显高于朝阳区、海淀区、东城区等。

  而在本轮住房市场租金上涨过程中,全国情况究竟如何?21世纪经济研究院选取国内11座重点城市(主要包括省会城市、直辖市和计划单列市),分别从“重点城市的房价指数”、“应届毕业生平均薪资指数”与“重点城市人均GDP”等不同维度进行分析探究。

58集团的2017租赁蓝皮书数据显示,成都2017年人均月租金相比2016年涨幅为18%,达到1008元,为涨幅最高的二线城市。杭州、郑州、长沙、青岛人均月租金同比涨幅在5%-10%之间。

  在纳入统计的11座城市中,北京以7114元的应届毕业生平均薪资在所有重点城市中排在第一位。即使从全国范围看,北京这一应届大学生的薪资标准也是最高的。

58同城数据显示,2012年到2016年期间,受租房利好政策的引导,房源供应量年平均增长率超30%。但这仍然不能满足强大的租房需求。

  从统计数据来看,2017年北京成为土地出让收入最高的城市,这将为后期城市的房源供给提供较为有力的补充,当然土地出让金的高企也与土地单价的居高关系密切,但也一定程度上为后期的整个市场上的房源供应提供了支撑。

从上述影响租金的因素可以看出,未来,金融环境、居民收入以及房价对租赁的传导动力都较弱,租金大幅上涨的可能性不大。但产品品质的升级和区域变动可能会对租金水平产生结构性的影响。因此,租赁房源结构占比中,品质房源的占比会不断加大,在供给房源没有落实到位的情况下,房租仍会缓慢上涨。

  统计数据还进一步显示,深圳的人均GDP为18.7万元/人,北京与上海分别为12.9万元/人与12.5万元/人。

新的需求从何产生?

电竞帮官网,  21世纪经济研究院分析师认为,在推进租赁市场规范化的同时,也需要多方面地考虑如何有效地增加租赁市场的供应,来满足规范化整治之后所造成的市场影响。这既能体现出一个城市的包容性,更能够为外来人口展现出一个城市的“温度”。

目前,从北京的每个区域房租租金水平及涨幅来看,近郊区租赁成交量比重和价格上涨明显。其中,亦庄开发区、昌平和大兴由于距离市中心较近的地缘优势、交通通达性更好、出租房源更新等因素,成交量比重和房租价格上涨更快。亦庄的平均租金水平已经达到57.9元/月/人,基本与石景山持平,而昌平的涨幅最大,同比增长近25%。

  当前,随着楼市进入全面严控时期,新房与二手房市场逐渐回归理性,但同时监管相对薄弱的租赁市场却出现“波澜”。

分环线来看,五环至六环的租房数量占比一直最大。据链家研究院监测数据,从2012年至2016年,五环至六环这一环线的租房量上升明显,从2012年的14638套至2016年的32932套。

  但仔细分析后发现,上述几个重要影响要素都是暂时性的,即使核心城市房租价格受到回报率低和市场供地等因素的影响,但相信随着调控政策的深入,后续市场供给的有效增加,部分城市的租房价格快速上涨的趋势或将减缓。

一线城市

  据Wind云房数据库统计显示,目前深圳的租金回报率仅为1.51%,远低于部分二线和三线城市已经达到的3%-4%的水平。

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  哪些重点城市的应届毕业生薪资水平最高,间接推动房租跟着涨价呢?21世纪经济研究院分析师以校园招聘平台“梧桐雨”发布的《2018年全国应届毕业生薪资报告》为标准,进行了分析。

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  21世纪经济研究院分析师根据上述几个维度进行综合研判后认为,近期国内部分城市房租价格快速的原因各自有所差异。有受房价上涨预期进行补涨的城市,如成都与广州;而上海与北京等地则与毕业季到来、租赁人口显著增加,且此前市场供给尚未有效形成等重要因素有关。

杭州作为首批租赁试点城市,建立住房租赁平台,推出纯租赁宅地,积极探索存量房、村级留用地用于租赁供应,给予租赁运营方税收及金融支持,设置奖励专项基金扶持优秀租赁企业……此外,还联合阿里巴巴研发全国首个智能租赁平台。

  21世纪经济研究院分析师认为,重庆与成都要警惕房租价格快速上涨给青年大学生增加的生活负担,对于租赁刚需的应届毕业大学生而言,上涨过快的房租价格也一定程度上会造成一座城市人才的“挤出效应”。

同时,二线城市房价上涨和租金增加比例的差异也在逐步缩小。

  房租除了受房地产市场价格波动外,21世纪经济研究院分析师认为,本轮房价上涨亦伴随着“季节特殊性”。

分城市看,2017 年,在北京、上海、深圳、广州四大一线城市中,上海人均月租金为 2678 元/月,同比涨幅1.3%;人均月租金同比增幅最高的为北京,涨幅在14.1%。而在二线城市中,成都 2017 年人均月租金同比涨幅为 18%,杭州、郑州、长沙、青岛人均月租金同比涨幅不足10%。杭州在 2017 年前三季度人均月租金有明显上涨,四季度大幅回落。

  这是因为,每年秋季是应届毕业大学生离开校门求职季,这也造成租赁市场暂时性地出现供求大幅提升的情况。同时伴随着应届大学毕业生薪资的上涨,房租也会相应的“水涨船高”。

广州:天河区、番禺区借助生活环境及质量上优势,对租房人群的吸引力也快速上升。

  需要注意的是,在选取的11个重点城市样本中,近期房租涨幅同样高达30.5%的深圳,其同期新房均价却出现了一定程度的回落。

租房需求

  以上海为例,截至2018年7月底,上海共出让了34块租赁住房用地,将建成3.5万套,目前上述地块能够带来的市场供应量还远未形成规模。

北京作为中国最典型的大城市代表,曾被英国《金融时报导报》评为全球15个大城市中房租水平最高的城市。

  在该统计时间段,成都的房租同比涨幅高达31%,成为11城的涨幅之首,而广州和深圳次之,分别为30.7%和30.5%,而北京21.89%的涨幅仅列第6位。相对涨幅较低的为厦门,幅度为10%。

北上深涨得猛,广州掉队了

  据Real Data和贝壳研究院数据,目前全国大城市的租赁人口占比都在25%以上,其中北京和上海的租赁人口分别为863万和951万,两地租赁人口占比接近40%。

从供求关系上看,一线和热点二线城市中租赁房源短缺是房租上涨的根本原因。随着未来一线城市的供给房源落地,供不应求的矛盾将有所缓解。

  对于租赁刚需的应届毕业大学生而言,上涨过快的房租价格或造成一座城市的人才“挤出效应”,这是值得房租涨幅过快城市警惕的。

(图表3)数据来源:58同城

  在北京之后,杭州、南京、上海、重庆和成都的土地出让金分列2-6位。21世纪经济研究院分析师认为,随着后期这些新房项目的入市,这些城市的租赁市场将迎来新增供给,缓解市场需求。

二、产业结构升级,随着一线城市及强二线城市的发展,产业升级步伐逐步加快,城市中兴起多个产业集群及高级产业服务区,人才的流入、强劲的经济发展势头,带动了租赁市场需求的升级;

  同时从研究结果来看,推动国内重点城市房租上涨的因素大多是暂时性,具有不可持续的特点。未来,随着新增供应市场的增加,部分城市租金上涨的局面有望得到缓解。

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  新增供给尚未有效形成

在需求上扬的同时,房源的增量不足以满足需求的增加,供需之间的不平衡是租金持续上涨的原始动力。

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