伟业我爱我家胡景辉:长租公 寓是房租上涨的主要诱因之一

 房产     |      2019-11-27 08:34

  每年的6、7月份是租房高峰期,房租在这段时间普遍上涨,一般会持续到九月初。然而今年的涨幅,却比往年来的“早”许多。今年以来,北京市房屋租金水平持续上升。

  近日来,关于北京等一线城市房租暴涨的消息引发各界热议。

  据北京市统计局数据显示,1-7月,北京市租赁房房租水平较去年同期上涨3.1%。单看7月份,租赁房房租同比上涨2.8%,环比上涨0.2%,其中,东城区和顺义区房租环比涨幅居前,分别为10.5%和10.7%。

  8月6日,我爱我家(5.510, -0.01, -0.18%)集团研究院统计显示,7月北京市月租金为4902元/套,环比上涨2.9%。8月13日,贝壳研究院发布的数据显示,7月北京租赁成交量环比增加19.2%,月租金为91.5元/平方米,环比上涨2.2%。

  针对此现象,除季节性常规因素,8月17日上午伟业我爱我家集团研究院院长胡景辉接受采访,他表示:

  对于本轮房租上涨,市场多归结为如下几个原因:一是群租房、违建房清理带来的供给减少;二是七八月是毕业季,租房需求高涨,房主或中介机构拥有更大的议价权;三是资本介入租房市场,巨头为谋求市场份额斥资哄抬房租价格。

  房租上涨还有以下几方面的原因:

  对此,北京市住建委快速反应:8月17日,联合多部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公 寓等主要住房租赁企业负责人,并发布公告称,企业不得哄抬租金、靠恶性竞争来抢占房源。

  从供给来说,首先,北京市租房房源在今年处于紧张状态,房源供不应求助推了租金价格上涨。北京市租房房源的锐减与去年年底清除违建的公 寓相关,地下室、不合规的群租公 寓被关,使得在房源结构上,低价的房源减少,加之北京倡导的租赁型职工集体宿舍尚未完全落地,所以房源总量减少,低价房源供不应求,租金进一步上涨;

  实际上,房租过快上涨并非新鲜事。据房天下租房网数据,到2018年3月,全国17个城市房租价格整体上升,年均上涨8%~15%,一线城市像北京涨幅25.9%,上海涨幅19.5%。而从记者及不少朋友在北京租房的亲身体会来看,过去4年内曾租住过的地段、品质类似的房源租住价格近乎翻倍。由此可见,近年来,房租快速上涨现象长期存在。归结于特殊事件或周期性因素虽然有其道理,但不能解释所有问题。真正理解当前租房市场现状,需要厘清如下几个问题:

  其次,目前二手房交易下降,没有交易的房源并没有转化成出租房源。其原因是现在市场上二手房交易的主体人群是改善型的,以换房需求为主,即便交易被冻结了、滞后了,也不会选择出租。此外,从数据上来看,北京目前一年的房租净化投 资回报率不足1.5%,业主出租意愿极大降低,大概有10%的房源是处于毛坯状态。因此,造成没有交易的房源并没有因为二手房交易下降这一点而转化为租赁房源。

  租金到底贵不贵?

  而从需求来说,胡景辉表示北京在采取政策腾笼换鸟人才战略之后,金融、IT等行业学历高、收入高的高端人群正在逐步增加,这类人群对房屋生活品质都有所提升,一定程度上也推高了租金水平。

  长期以来,为了说明国内热点城市房价之高,“租售比”(每个月的月租与房屋总价的比值)过高被视为房价过高的证明。根据国际标准,一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶200~1∶300。而北京的租售比虽未查到完整数据,但如果按照部分中介网站同小区内的同户型售房价格与租房价格计算,租售比可达1∶700。当然,如此租售比有两种可能:一种是租金过低,一种则是房价过高。而后者则是更为市场所接受的解释。

  除了以上因素,胡景辉也提到,出租房源的结构性变化也会导致房租上涨。很多租赁企业,特别是长租公  寓运营商,以高于市场20%-40%的价格收房、出租,破坏了当前市场环境。采用的中装修也会推高租金,这是跟市场的状况严重脱节的。

  而租售比之外,租收比也是考量租金价格合理性的关键指标。根据58同城的住房市场报告,2018年第一季度,北京以人均月租金价格2514元领跑全国,而2017年北京市人均可支配收入为57230元。如此,按照平均水平计算,房租要占去收入的50%以上。而国际通常认可的房租收入比通常在30%以内,超过这个数值,生活的压力就会增大。上述数据意味着:对于房主而言,租金的投 资回报或许比不上房屋自身的增值空间大,但对于租房者而言,租房负担不轻。

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